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SOHO中國董事長潘石屹又賣樓瞭！為什麼說“又”？因為自去年出售SOHO世紀廣場以來，這已經是潘石屹連續第二次整售物業，而這次出售的是位於上海虹口區的寫字樓——虹口SOHO。
▲圖片來源：視覺中國
6月26日早間，SOHO中國發佈公告稱其以總價35.73億元人民幣整售虹口SOHO，折合單價為每平米5.1萬元人民幣，這次的交易對象為新加坡開發商吉寶置業以及吉寶資本旗下首峰資金管理與另一名聯合投資者。
至此潘石屹在上海握有的5棟樓目前已甩手2棟，而此次的交易標的虹口SOHO距離2016年初開業不到兩年。
兩度變卦後終於出售
此次出售標的虹口SOHO並不是潘石屹第一次叫賣，早在2016年年中業績會上其就已經宣佈下半年要賣掉包括上海虹口SOHO在內的三個項目，但最終因為自身原因叫停瞭去年已經談好的這筆轉讓。
到瞭今年3月23日的公司2016年業績發佈會上，潘石屹再次表示，“虹口SOHO的出售正在進行。今天中午我和張欣在香港與一個朋友吃飯，這位朋友就是想要整購虹口SOHO，在與我們洽談這個事情。”
然而此次出售卻再度被擱淺。潘石屹曾表示，本來已與一傢著名公司談妥出售虹口SOHO，公司希望將這筆收益用在境外投資，但遇到瞭一些困難情況。考慮到持有人民幣不如持有物業的價值，因此公司取消交易，他本人親自寫信向買方道歉，並獲得理解。
此次整售虹口SOHO項目，意味著這個潘石屹口中的非核心物業終於易主。截至26日港股收盤時，SOHO中國(00410.HK）股價大漲4.34%，報3.85港元。
▲SOHO中國股價近期走勢滴雞精價格
據悉，虹口SOHO位於上海市四川北路商圈，由知名建築師隈研吾設計，是集辦公、商業於一體的綜合體。總建築面積約9萬平方米，地上29層、地下3層。該項目共擁有70042平方米的可出租面積，其中包括65304平方米的辦公樓空間與4738平方米的零售空間。
▲項目地理位置（來源：高德地圖）
項目於2015年第四季度竣工，截至2017年3月，出租率高達97%，主要租戶包括松下電器與中國太平洋保險公司等。
吉寶尚未抄底
從此次收購的形式來看，吉寶置業中國通過其全資子公司Joysville投資私人有限公司，簽署合資協議，收購Vision (III) 私人有限公司30%的股權。
據悉，Vision (III) 間接持有位於虹口區的虹口SOHO100%的股權。首峰旗下的首峰亞洲宏觀趨勢基金三期（簡稱“AAMTF III”）將持有Vision (III) 40%的股權，另一名聯合投資者則持有剩餘的30%股權。
留意到，第一太平戴維斯(Savills)的數據顯示，上海區域第一季度核心區域寫字樓租金為8.9元/平米/天，租金毛收益率在5%左右，而虹口SOHO所在的虹口區平均租金為6元/平米/天。
如果以此次虹口SOHO的成交總價35.7億計算的話，按照銀行長期貸款最低年化5%的財務成本計算，這意味著潘石屹每年要從該項目上獲得1.78億租金收入才能覆蓋掉該財務支出。
若扣除稅費以及各項成本，且按照行業通行的85%收租率計算，虹口SOHO要達到10元/平米/天的租金才能賺錢。據吉寶置業方面透露，目前虹口SOHO的租金6.5元/平米/天，顯然達不到10塊錢租金水平，持有並不劃算。
吉寶置業發言人告訴記者，上海作為中國的金融及商業中心，其市場對於高質量、地理位置優越的商業項目的需求日益旺盛。“在審慎投資策略的指引下，我們將開展適當的增值工作，這不僅能保值，更能在長期內鞏固資產價值。”
第一太平戴維斯助理董事張琳介紹說，今年上海寫字樓物業成交挺活躍，去年整個市場總成交非常好，上海也有許多不錯項目在出售，潛在買傢也一直在看。
資深地產專傢組薛建雄表示，“目前上海的項目有些剛建成，有些沒竣工就拿出來賣，目前客戶心理價位也比較高。對於吉寶來說，拿到標的能夠賺到物業升值和租金的錢，隻是沒有抄到底而已。”。
潘石屹這筆交易劃算嗎？
▲圖片來源：視覺中國（圖滴雞精哪家好文無關）
公告顯示，虹口SOHO項目截至2016年12月31日的總成本約為23.37億元，此次交易銷售價格高出成本約53%。虹口SOHO項目的賬面值約為34.46億元。截至2015年及2016年12月31日止年度，旭升置業分別錄得收益（即租金收入）545.02萬元及7933.39萬元。
“SOHO這筆交易的確很劃算，因為持有物業反倒會增加公司的資金成本。”資深地產人士薛建雄表示，另一方面，價格雖然不便宜，但是潘石屹也沒賺到錢，手上持有那麼多項目，財務還是有壓力。
SOHO中國則表示，從出售虹口SOHO項目將產生的預期現金流及利潤來看，此次出售事項為SOHO中國以公平值變現其於虹口SOHO項目所作投資收益的良機。
值得註意的是，本次收購似乎意味著SOHO中國的自持轉型仍待時間檢驗。2012年8月，潘石屹於年中業績會上宣佈，從“開發-銷售”模式轉向“開發-自持”。然而外界對這一舉動存有質疑，這直接反映在SOHO中國的股價上，彼時SOHO中國的股價連續三天大跌。然而潘石屹力推的自持轉型並未停滯，在後來的發展中幾經調整，直至此次虹口SOHO的整售似乎也未找到理想的盈利模式。
據澎湃新聞報道，從2014年到2016年的三年時間，潘石屹通過出售旗下業務套現236億元。並且，在出售項目的同時，潘滴雞精哪裡買石屹並未再買過一個新項目。
與此同時，也有業內人士認為，現在賣掉項目並非明智的選擇。
高力國際中國區資本市場及投資服務主管及執行董事汪蓓則表示：
投資需求持續保持高位，市場上目前可供交易的優質資產有限。我們預期，中短期內房地產投資市場的價格會有一定的增長，投資回報將會保持穩定。
高力國際的數據則顯示，2017年首季上海大宗物業市場收錄近80萬的成交面積，約220億元的成交推薦滴雞精總額，相較於2016年成交熱度不減，而且外資投資者在2017年開年之後的市場活躍度優於去年，首季投資方向主要偏好於核心商務區有增值機會的辦公樓資產。
本文來源：每日經濟新聞 作者：吳若凡
責任編輯：滴雞精鐘齊鳴_NF5619
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